§ 27. Urette opplysningar

Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring a. av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller b. av nokan annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd. Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.

Kommentarer til bustadoppføringsloven § 27:

I forbindelse med markedsføring og salg vil det fremkomme en rekke opplysninger som forbrukeren vektlegge ved vurdering av om det er ønskelig å inngå en avtale eller ikke, og hva man i tilfelle er villig til å betale for eiendommen.

Samtidig vil for eksempel selger eller megler av et boligprosjekt ha en interesse i å gi opplysninger som motiverer til både kjøp og høy pris.

Dersom det i ettertid viser seg at forbrukeren har fått feil opplysninger, oppstår det spørsmål om det foreligger en mangel.

Etter bustadoppføringsloven § 27 er det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med de opplysningene som er gitt av boligutbygger eller megler i forbindelse med salget. Bufl. § 27 er en standard forbrukervernsbestemmelse, og tilsvarende bestemmelser er gitt i for eksempel avhendingsloven § 3-8 og kjøpsloven 20, samt håndtverkertjenesteloven § 20.

Eksempler på mangler Hva som skal anses å være mangel grunnet feilaktig opplysning vil selvsagt variere ut fra det enkelte prosjekt. Noen enkle eksempler der det kan foreligge slik mangel er hvis boligen mangler utsikt, parkeringsplass, det oppgitte areal er feil eller at boligen er bygget med store avvik ift. de markedsførte materialer.

Er en bolig markedsført med kveldssol og panoramautsikt, og entreprenøren har visst at det skal bygges en blokk som vil fjerne disse kvalitetene, kan forholdet fort rammes av bestemmelsen.

Spesielle egenskaper
Det kan også foreligge mangler hvis boligen er solgt med spesielle egenskaper, og boligen likevel ikke har disse egenskapene. For eksempel kan vi tenke oss at et hus være markedsført og solgt som lavenergihus, med x % lavere stipulerte strømkostnader til oppvarming, mens det i praksis har like høye fyringskostnader som et vanlig hus. Mangelen må ha påvirket handelen.

For at det skal foreligge en mangel etter bestemmelsen, er det et vilkår at de uriktige opplysningene har påvirket avtalen. Dette vilkåret er et standard vilkår ved mangelsvurderinger både etter bustadoppføringsloven og avhendingsloven. Vilkåret henger sammen med behovet for vern: Dersom det objektivt sett foreligger en uriktig opplysninger, men forbrukeren hadde inngått avtalen på samme vilkår selv må han hadde visst om forholdet, foreligger det ikke en mangel.

Videre vil det ikke foreligge mangel hvis entreprenøren på en tydelig måte har rettet de feilaktige opplysningene før avtalen inngås. Det er imidlertid viktig å merke seg kravet om tydelighet. Endringer i et prospekt som kjøper ikke har sett eller har hatt noen anledning til å undersøke vil for eksempel neppe frita entreprenøren for ansvar.

Bevisbyrde
I forhold til avhendingsloven har vi rettspraksis som viser at det er selger som har bevisbyrden for at mangelen ikke har påvirket avtalen. Tilsvarende er det entreprenøren som har bevisbyrde dersom han anfører at de feilaktige opplysningene er rettet på en tydelig måte.